מכירת דירה בייפוי כוח מתמשך היא אחת הפעולות הרגישות ביותר בייפוי כוח מתמשך. דירה היא לרוב הנכס העיקרי של הממנה, והבית שבו הוא חי. לכן החוק לא משאיר את ההחלטה למיופה הכוח לבדו, גם כשהממנה הסמיך אותו לכל העניינים הרכושיים.
במדריך הזה נסביר מה מותר בלי אישור, מתי צריך אישור ואיך מקבלים אותו, מה קורה בדירה משותפת, ואיך שומרים על רצון הממנה לאורך כל הדרך.
מכירת דירה בייפוי כוח מתמשך: הכלל בקצרה
הכלל פשוט. מכירת דירה בייפוי כוח מתמשך מחייבת אישור מראש, תמיד. השכרה רגילה לתקופה של עד חמש שנים לא מחייבת אישור. בין שני הקצוות יש עוד כמה פעולות במקרקעין, ולכל אחת כלל משלה.
הבסיס בחוק הוא סעיף 32ו(ד) לחוק הכשרות המשפטית והאפוטרופסות. הסעיף מונה פעולות שמיופה כוח לא יבצע בשם הממנה בלי אישור מראש, ורבות מהן נוגעות לדירה ולנדל"ן. הרחבנו על הרשימה המלאה במדריך פעולות שדורשות אישור מראש.
הפעולות במקרקעין שדורשות אישור
- העברה, שעבוד, חלוקה או חיסול של דירה.
- כל עסקה במקרקעין, למעט השכרה לתקופה של עד חמש שנים שחוק הגנת הדייר לא חל עליה.
- המחאה או שעבוד של זכות לקבלת זכות במקרקעין.
- השכרה שחוק הגנת הדייר חל עליה, כלומר שכירות מוגנת.
- התחייבות לבצע אחת מהפעולות האלה.
המשמעות המעשית: מכירה, רישום משכנתא, חלוקת נכס משותף או חתימה על זיכרון דברים, כולן מחייבות אישור לפני שמיופה הכוח פועל.
השכרת דירה: מה מותר בלי אישור
לפעמים הממנה נכנס לבית אבות או לגור אצל אחד הילדים, והדירה עומדת ריקה. מיופה כוח לענייני רכוש רשאי להשכיר אותה לתקופה של עד חמש שנים בלי אישור, כל עוד זו שכירות רגילה ולא מוגנת. האפוטרופוס הכללי מדגיש את ההבדל הזה: מכירה ושעבוד מחייבים פנייה, השכרה כזו לא.
דמי השכירות שייכים לממנה. מיופה הכוח מפקיד אותם בחשבון הממנה, משתמש בהם לצרכיו, ומתעד את ההכנסות. אם הממנה כתב הנחיה לגבי השימוש בדמי השכירות, היא מחייבת.
איך מקבלים אישור למכירת דירה בייפוי כוח מתמשך
מאוגוסט 2024 המסלול השתנה. סעיף 74א לחוק קובע שבקשת אישור מגיעה תחילה לאפוטרופוס הכללי, ולא ישר לבית המשפט. כך זה עובד:
- מיופה הכוח מגיש בקשה לאפוטרופוס הכללי, בדרך שהאפוטרופוס הכללי מפרסם באתר משרד המשפטים.
- בבקשה הוא מציין את עמדת הממנה, ומצהיר שקיבל אותה אחרי ששיתף אותו והסביר לו את העניין.
- האפוטרופוס הכללי בוחן את הבקשה. הוא רשאי לאשר אותה, או לאשר בתנאים שמיופה הכוח הסכים להם.
- תשובה מגיעה תוך 60 יום מהגשת הבקשה המלאה. אם לא הגיעה, מיופה הכוח רשאי לפנות לבית המשפט.
מתי הבקשה מגיעה לבית המשפט
האפוטרופוס הכללי לא יכריע בבקשה בעצמו, ויעביר אותה לבית המשפט לענייני משפחה, כשהממנה מתנגד למכירה, כשהמכירה סותרת הנחיות מקדימות שהממנה הפקיד, או בנסיבות אחרות שהוא רושם. במקרה כזה הבקשה מגיעה יחד עם עמדתו ועם כל המסמכים.
אין אישור בדיעבד
זו נקודה שאסור לפספס. את האישור לפעולות שבסעיף 32ו(ד) מבקשים לפני הביצוע. מיופה כוח שחותם על חוזה מכר בלי אישור, ומבקש אותו אחר כך, חושף את עצמו לאחריות לנזק ואת העסקה לתקיפה. בא"פ 44344-12-22 הבהיר בית המשפט שאחרי שייפוי הכוח נכנס לתוקף, עסקה במקרקעין של הממנה מחייבת אישור.
דירה משותפת עם בן הזוג או עם מיופה הכוח
כאן יש מלכודת נוספת. החוק מחיל על מיופה הכוח את הכלל של ניגוד עניינים: פעולה משפטית בין הממנה לבין מיופה הכוח, בן זוגו או קרוביו, מחייבת אישור. כשמיופה הכוח הוא בן הזוג, ושניהם בעלי הדירה, מכירה או חלוקה שלה קשורה לשניהם, והאישור חיוני.
גם כששני הורים מינו את אותו ילד, וכל אחד מהם ערך ייפוי כוח משלו, מכירת דירה משותפת היא פעולה בין שני ממנים. היא מחייבת הסמכה מפורשת של שניהם, ובכל מקרה גם את האישור לעסקת המקרקעין עצמה. הרחבנו על כך במדריך ייפוי כוח מתמשך לבני זוג.
מה בוחנים לפני מכירת דירה בייפוי כוח מתמשך
לפני שמגישים בקשה, כדאי לשאול כמה שאלות, כי אלה בדיוק השאלות שמי שמאשר ישאל:
- האם הממנה הביע רצון לגבי הדירה, בהנחיות המקדימות או בעבר?
- מה הממנה אומר היום, ככל שהוא מסוגל להביע עמדה?
- למה צריך למכור: מימון טיפול, מעבר דיור, או סיבה אחרת?
- האם יש חלופה, כמו השכרה, שמשיגה את אותה מטרה?
- מה שווי הדירה, ואיך יפקידו וישקיעו את כספי התמורה?
- האם יש בני משפחה שמתנגדים, ומה עמדתם?
תשובות מסודרות לשאלות האלה, עם שמאות ומסמכים, מקצרות את הדרך לאישור.
רצון הממנה במרכז
מיופה הכוח מחליט לפי סדר עדיפויות קבוע: קודם ההנחיות המקדימות, אחר כך רצון הממנה היום, אחר כך רצונו בעבר, ורק בסוף טובתו. אם הממנה כתב שהוא רוצה לשמור על הדירה, מכירת דירה בייפוי כוח מתמשך תהיה החריג, ותחייב הסבר טוב. בעניין אישי מהותי, כמו עזיבת הבית, מיופה הכוח גם לא יפעל בניגוד להתנגדות הממנה בשעת מעשה. כדאי לקרוא גם את המדריך הנחיות מקדימות למיופה כוח.
מכירת דירה בייפוי כוח מתמשך כשהממנה נכנס לבית אבות
זה התרחיש הנפוץ ביותר. הממנה נכנס לבית אבות, ההוצאה החודשית גדלה, והמשפחה שואלת אם למכור את הדירה. לפני שמגישים בקשה, כדאי לבדוק את החלופה הפשוטה: השכרה. השכרה רגילה לתקופה של עד חמש שנים לא מחייבת אישור, והיא מכסה לעיתים את ההפרש. אם הממנה כתב שהוא רוצה לשמור על הדירה, השכרה מכבדת את רצונו ועדיין עונה על הצורך.
כשההשכרה לא מספיקה, מגישים בקשה. מי שמאשר יבדוק אם מכירת דירה בייפוי כוח מתמשך היא באמת הצעד הנכון לממנה, ולא רק הנוח לבני המשפחה. לכן כדאי להציג חישוב פשוט: מה עולה הטיפול, מה מכניסה השכרה, ומה יישאר לממנה אחרי המכירה.
מה כוללת בקשה למכירת דירה בייפוי כוח מתמשך
- עמדת הממנה, אחרי שמיופה הכוח שיתף אותו והסביר לו.
- ההנחיות המקדימות שנוגעות לדירה, אם יש.
- שמאות עדכנית של הדירה.
- הסבר על הצורך במכירה, והחלופות שבדקו.
- תוכנית לשימוש בכספי התמורה ולהשקעתם.
- עמדות בני המשפחה, כשהן ידועות.
בקשה מלאה חוסכת סבבים של השלמות, ומקרבת את ההחלטה.
מכירת דירה בייפוי כוח מתמשך: שלוש טעויות נפוצות
- לחתום על זיכרון דברים לפני שמגיע האישור. גם התחייבות לעסקה מחייבת אישור מראש.
- למכור לבן משפחה בלי לבדוק את כלל ניגוד העניינים. עסקה עם מיופה הכוח או קרוביו מחייבת אישור גם מהסיבה הזו.
- להתעלם מההנחיות של הממנה. מי שמאשר יבדוק אם המכירה תואמת את רצונו.
הגנה על הדירה מפני ניצול
האפוטרופוס הכללי ממליץ לרשום הערה על ייפוי הכוח בלשכת רישום המקרקעין, כדי להגן על נכסי הממנה מפני ניצול. מעבר לכך, הדרישה לאישור מראש היא בעצמה מנגנון הגנה: עסקה גדולה בנכס של אדם שאינו יכול להגן על עצמו עוברת עין נוספת. ומיופה כוח שמנסה לעקוף אותה עלול למצוא את עצמו מול תלונה, הגבלת סמכויות או ביטול המינוי.
אחרי הפטירה: נכס בשכירות
עם פטירת הממנה ייפוי הכוח פוקע. עם זאת, מיופה כוח לענייני רכוש רשאי, למשך עד 90 יום ועד שגורם אחר מוסמך לכך, לנהל נכס בשכירות שדורש ניהול שוטף. מכירה, כמובן, אינה חלק מזה. את הדירה מוכרים היורשים או מנהל העיזבון, לפי דיני הירושה.
מה מיופה כוח צריך לפני מכירת דירה ועסקאות אחרות
| הפעולה | האם צריך אישור מראש |
|---|---|
| השכרה רגילה לתקופה של עד חמש שנים | לא |
| השכרה מוגנת, או לתקופה ארוכה יותר | כן |
| מכירת דירה | כן |
| רישום משכנתא או שעבוד אחר | כן |
| חלוקת נכס משותף | כן |
| חתימה על זיכרון דברים למכירה | כן, זו התחייבות לעסקה |
| עסקה בין הממנה לבין מיופה הכוח או קרוביו | כן, בשל ניגוד העניינים |
| ניהול נכס בשכירות אחרי הפטירה, עד 90 יום | לא |
את טופס הבקשה ואת ההנחיות העדכניות מפרסם האפוטרופוס הכללי בעמוד השירות שלו באתר משרד המשפטים.
שאלות נפוצות על מכירת דירה בייפוי כוח מתמשך
רק באישור מראש. מכירת דירה בייפוי כוח מתמשך מחייבת אישור, שמבקשים מהאפוטרופוס הכללי, והוא רשאי להעביר את הבקשה לבית המשפט.
כן, לתקופה של עד חמש שנים, כשמדובר בשכירות רגילה ולא מוגנת.
האפוטרופוס הכללי צריך להשיב תוך 60 יום מהגשת הבקשה המלאה. אם לא השיב, אפשר לפנות לבית המשפט.
האפוטרופוס הכללי לא יכריע בעצמו ויעביר את הבקשה לבית המשפט, שישמע את עמדת הממנה.
לא. גם התחייבות לבצע עסקה במקרקעין מחייבת אישור מראש.
לא. הדרישה קבועה בחוק. הממנה יכול לכתוב הנחיות לגבי הדירה, ומי שמאשר יתחשב בהן.
ליווי במכירת דירה בייפוי כוח מתמשך
בקשת אישור שמציגה את עמדת הממנה, את הצורך ואת החלופות, עם שמאות ומסמכים, היא הדרך המהירה לאישור. כשהבקשה עוברת לבית המשפט, צריך ייצוג.
עו"ד אוראל שטרית, עורך דין ונוטריון באשדוד, בעל ניסיון מאז 2014, עבר את הכשרת האפוטרופוס הכללי לעריכת ייפוי כוח מתמשך בשנת 2019. המשרד מלווה מיופי כוח בבקשות אישור לעסקאות במקרקעין. לתיאום פגישה: 052-8844323.
